楼市呈持续降温态势，今年的“金九银十”很不一样

9月17日，国家统计局最新公布的70城房价指数显示，8月新建商品住宅和二手住宅环比价格上涨城市分别为55城与43城，数量均较上月明显下滑。业内人士指出，当前在“稳房价、稳预期、稳秩序”的导向下，开发商拿地谨慎，观望态度明显。四季度楼市或有小幅反弹，但整体降温态势不变。

房价涨幅回落

“金九银十”传统销售旺季已至，楼市表现并不尽如人意，新房、二手房价格涨幅双双回落。4月楼市“小阳春”过后，新房价格上涨城市逐月下滑，国家统计局最新数据显示，8月55个城市新房价格环比上涨，数量较7月再减少5个。房价再跌主要受近期房屋交易市场的降温、房地产融资环境收紧等因素影响，各地房企降价促销，带动全国70个城市房价指数环比增幅数据收窄。

具体来看，8月，一、二、三线城市新建商品房销售价格环比涨幅分别为0.3%、0.5%和0.7%，一、三线城市环比涨幅与上月持平，二线城市较上月回落0.2个百分点。

环比增幅数据总体不变，而同比增幅数据有所收窄，进一步体现了住房交易领域的‘稳房价、稳预期、稳秩序’的导向。

与新房走势相同，继7月二手房价短暂升温后，8月下行通道重启。最新统计数据显示，8月共有43城二手住宅价格出现环比上涨，数量较上月减少5个。

其中，一、二、三线城市二手住宅销售价格环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.8%，一线城市涨幅与上月持平，二线城市回落0.2个百分点，而三线城市较上月扩大0.1个百分点。二线城市的二手房价格涨幅是近18个月最低的，这也说明当前受新房降温影响，二手房市场开始承压。

开发投资持续走弱

另一方面，国家统计局近日发布的房地产开放投资数据也显示出房企的观望情绪。1-8月，房地产开发企业土地购置面积为12236万平方米，同比下降25.6%；土地成交价款为6374亿元，下降22%。这一数据印证了房企投资预期进一步降低。北京商报记者梳理发现，4月楼市“小阳春”过后，房地产开发投资额至今已连续4个月保持下降。1-8月，房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%，增速比1-7月再回落0.1个百分点。其中，住宅投资62187亿元，增速回落0.2个百分点。

投资减少主要受库存、资金、预期等方面的因素影响。当前房企并不看好后期楼市，观望态度明显。因此，企业投资更加谨慎，重点以去库存为主。截至8月末，商品房待售面积比7月末减少92万平方米。1-8月，全国商品房销售面积达101849万平方米，同比下降0.6%；此间，房地产开发企业到位资金为113724亿元，同比增长6.6%，增速比1-7月回落0.4个百分点。

楼市下行压力下也需要看到，降准的效应会陆续释放，尤其是考虑到包括欧洲量化宽松的政策、股票市场或有反弹等因素，未来房企的金融和资金面或依然有宽松的可能。

多地房贷利率上调

8月之后，央行动作频繁，前有8月17日改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制；后有9月16日，全面降准0.5个百分点，同时释放资金9000亿元。

从各地看，不少地区房贷利率不降反升。比如深圳招商银行明确，首套、二套房贷利率分别为5.15%和5.45%，较之前提升0.005个和0.06个百分点。

9月16日，房贷利率定价执行标准在京落地。部分银行发布的首套商业性个人住房贷款利率，在不低于相应期限贷款市场报价利率的基础上，提高55个基点；二套商业性个人住房贷款利率，在不低于相应期限贷款市场报价利率的基础上，也提高105个基点。

实际上，近期以来，各地调控政策持续加码。据中原地产研究中心的统计数据显示，今年1-8月，全国房地产调控政策高达367次，累计次数刷新房地产调控纪录，仅8月当月的房地产调控政策就多达60次。

近期房价下行，房企降价促销有助于在短期内促进市场交易反弹。9月市场表现预计会呈现量增价跌的趋势；而到10月，房企销售业绩回升形势下，降价的动作会略有减少；但从四季度的判断看，短期或有小幅反弹可能。