关于老旧小区改造

近日，山东省住房和城乡建设厅公布了《山东省城镇老旧小区改造工程质量通病防治技术指南》（下称《技术指南》），自2023年7月15日起施行，切实提升老旧小区改造质量水平，增强居民的幸福感、获得感。

该《技术指南》由山东省工程建设标准造价中心编制，适用于山东省行政区域内老旧小区改造工程质量通病防治管理，主要内容包括主体管理职责、建筑、供排水、电气、燃气、道路、小区绿化工程等。

质量通病是指老旧小区改造工程中常见的、多发的，对正常使用功能和观感带来一定影响的工程质量缺陷。截至今年5月底，山东省新开工改造城镇老旧小区3770个、67.51万户。

《技术指南》明确：

老旧小区改造工程施工质量控制必须执行《建筑与市政工程施工质量控制通用规范》，并应根据地域文化、小区环境特点、居民需求综合确定科学合理的施工方案和质量控制措施。工程各方不得擅自修改工程设计，确需修改的应报建设单位同意，由设计单位出具设计变更文件，并应按原审批程序办理变更手续。改造工程竣工验收前，应组织开展质量通病控制专项验收。

在主体管理职责方面，建设单位应对老旧小区改造工程质量安全负首要责任，建设单位法定代表人、项目负责人应按规定签署“两书”（《建设工程法定代表人授权书》和《工程质量终身责任承诺书》），并在老旧小区显著位置公示有关信息。建设单位还应畅通质量回访和质量投诉渠道，及时组织处理保修范围和保修期限内出现的质量问题。

老旧小区改造中，建筑工程质量控制要点主要包括新建建筑工程、既有建筑修缮工程、加装电梯附属建筑工程和外墙外保温工程。

其中，加装电梯常见质量通病有三种：井道平面尺寸偏小，垂直度偏差过大；底坑积水或墙体渗水；加装电梯与既有建筑结构连接不稳定，安装不符合标准要求。对此，《技术指南》从工程施工前图纸核验、基础施工验收以及原材料、成品、半成品复检等7个方面提出了防治要求。

在加装电梯工程控制方面，应根据居民意愿，结合建筑及环境实际，因地制宜进行方案设计。加装电梯附属建筑工程的方案设计应综合考虑场地条件、结构安全、救援通道、消防通道、环境改造等因素，尽量减少对住户在通风、采光、日照、通行、噪声等方面的不利影响。

值得注意的是，加装电梯时应考虑与相邻住户的安全防盗以及居室空间的私密性，加装电梯不应与卧室紧邻布置，当起居室受条件限制需要紧邻布置时，应采取有效隔声和减振措施。既有多层住宅加装电梯改造，严禁占用消防车道。

老旧小区改造，绿化工程是重要一环，事关小区宜居环境的提升。《技术指南》对立体绿化工程、植物栽植、水景工程、停车场绿化、园路提出控制要求。改造应充分保留有价值的原有树木，并应按照相关规定对城市古树名木进行严格保护，保护范围不应低于树冠垂直投影外5米的区域，不应在改造中随意砍伐及更换行道树。