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寿光观察:购房意愿量居高不下,房价会出现什么变动?

2020-07-01 17:07:21    寿光房产网     行业动态    浏览:1956          来源:房天下

这几天国家统计局和各大机构集中出统计数据,6月已经结束,也是时候总结2020上半年的楼市了。


【1】
7成受访者计划两年内置业

昨天,中指研究院公布了2020年6月《全国城市居民置业意愿调查报告》,该报告是基于10000份有效问卷调查形成的,结论如下:

一、6月到访售楼处、中介门店的受访者占比:一线城市79%,二线城市73%,三四线城市58%,县城41%。再对比五月份的数据(图中蓝色线条)不难看出趋势,一二线看房的人增多了,反之三四线、县城看房的人变少了。


再从城市群范围分析:京津冀6月看房人数占比有所下降,应该是受到了北京疫情的影响。其他区域6月到访率均为持平甚至上升。


这个结论与市场情况也是基本吻合,需求逐渐被释放,更多的人开始看房。但同样的,城市之间、区域之间的楼市分化逐渐明显。

二、近期有购房计划的人数占比:一线城市81%,二线城市78%,三四线城市69%,县城52%。


已经跟大家强调过很多次了,投资买房,最好选择一二线城市优质资产,不论如何,这些地方有产业、有人口支撑,楼市总会更快复苏,流动性也更佳,上升空间也更大。三四线房子也不是完全不能买,只是更适合住,投资的话,总需要有人接盘的。

三、中短期置业信心增强,近七成受访者将置业计划安排在2年内。

为什么会出现这样的调查结果,原因就在于,很多人都看明白了,当前的楼市正价格稳定状态中,是比较好的时机了,尤其是一二线城市,调控压制的时间够久了(深圳这个奇葩先别管)。一味地等房价下跌,不如老老实实攒钱想办法上车。



四、关于房价:超3成预期上涨,45%的受访者预计价格平稳,剩下认为半年内房价会降和不确定房价走向的,加在一起一共有25%。

由此可见,在大多数购房者心中,房价应该是稳中有涨。这其实也符合了大环境的需要,今年的调控政策都是向着“楼市维稳”出发的。大涨不允许,大跌也不允许。

但房价能再来一次全面普涨么?没有政策支持是不会有的!上一轮三四线房价启动,棚改货币化安置是个很大的因素,而这回经济受创,但高层态度坚决,不会刺激房地产市场,近几月的各种政策也一直在践行这一点。

优质资产保值增值,反之,差的资产流动性会下降,挂牌价格也许不会跌,但是“高位站岗”的难受,谁持有谁知道。



这个图里还有一点比较有趣,4月有近六成的人预测房价会涨,随着5、6月楼市走向逐渐明朗,才开始有更多的人认为房价会维持平稳。

可以推测下4月份大多数人的心理,一个是自有住房给了很多人生活的“安全感”,二是经济冲击下,投资房产让人觉得更稳定和保值。

10000人的采样虽然代表不了每个人的想法,但已经能看出一些趋势和倾向。总结下就是:一二线看房的人更多,近八成6月有到访过售楼处或中介门店;7成受访者近两年内计划置业;76%的受访者认为未来半年,房价将是稳中有升。

不管是出于居住需求,还是资金避险,很多人都选择了买房。原本观望的人,也因为看不到房价下调的希望,而不得不顺应趋势。说句最简单直白的:投资房子,哪怕买错了,至少还能住。但这不是提倡大家闭眼买房,房价普涨时代已过,接下来是房价分化,要紧跟趋势,选对目标。

【2】
全国22个地区房地产投资增速转正

前面统计的是购房者对楼市的看法,和购房意愿,这部分表面说的是全国房地产投资数据,背后反映的是房企对楼市走向的态度。

说句最基本的,商人逐利。坚持投资房地产,甚至前几月大量拿地,都在一定程度上,证明了房企对房地产市场的信心。

而不论是业内研究机构统计,还是国家统计局官方数据公示,都证明了一点——房地产正在逐渐摆脱疫情影响。

6月15日,国家统计局发布的数据显示,今年1-5月,全国房地产开发投资45920亿元,同比仅下降0.3%。

在全国数据发布后,近日各地陆续发布了前5月的房地产投资数据。据统计,相比一季度22个省、市、自治区增速为负,前5月已有22个地区转为正增长。从5月当月来看,数据也持续好转,不管是同比还是环比,都只有个别省份没有“转正”。

可以预测的是,下半年全国房地产投资增速依然存在上升空间。原因无他,土地市场在推动。疫情带给经济运行的压力仍然存在,地方政府卖地的热情还将持续一段时间。熬过上半年的困难期,房企的资金压力得以纾解,自然有钱买地(毕竟很多地方压箱底的好地块都拿出来卖了),并提高土地市场热度。

分区域来看,结合各地陆续发布的房地产投资数据,1-5月份,东部地区房地产开发投资25190亿元,同比下降0.1%,基本持平;中部地区则完成房地产投资9051亿元,下降6.8%,数据显示这主要是湖北大幅度下降所致;西部地区投资10175亿元,增长5.6%,增速提高1.9个百分点;东北地区投资1504亿元,增长0.5%。

从增速来看,相比一季度,31个省、市、自治区中有22个地区的累计投资增速都为负数,前5月,这一数字已经下降到9个,分别是湖北、黑龙江、海南、天津、重庆、广东、河北、福建和安徽。湖北和黑龙江是前一阶段受到疫情影响;广东、河北、福建和安徽的降幅则都在1%左右,想转正并不难。

【3】
下半年楼市怎么走?

先说需求端,7成计划两年内置业,买房又是大宗交易,提前个一年半年看房太常见了。随着国内疫情控制的越来越好(北京虽然杀了个回马枪,但应对效率非常高,控制得也较好),走出家门,到访售楼处、中介门店的意愿购房者会越来越多。

除了不得不买的刚需群体,还有很多人闲置资金不敢存理财,打算买房避险的。不是说理财不好,稳定的收益低,不稳定的投资门槛高。而房产价格一直以来的稳中有升的趋势,给了很多人投资房产的信心,资金流入楼市是不可避免的。

再说供给端,下半年房地产投资走势可以大胆预测一下,高速增长不会有,毕竟房地产行业肆意疯长的时代已经过去了;但低速增长将大概率发生。得益于各地政策对房企的渡过难关的扶持,资金端压力的纾解,房地产开发企业已经可以开始考虑实现今年的业绩目标了。

还有土地市场,据中指研究院最新报告显示,2020年上半年,全国300城市土地出让金额为23716亿元,同比增长3%。其中,一线城市上半年土地出让金同比增长超5成。从今年1-6月土地收入排行榜TOP50看,杭州收金总额突破1500亿元,连续三年居年中榜首;上海、北京、广州、南京4城均突破700亿,位列榜单第2-5席。

此外,报告显示,上半年,全国300城土地市场整体供应量增加1%,成交量减少11%,成交均价上涨14%,溢价率下降3个百分点,前6个月出让金总额2.37万亿元,同比上涨3%,其中,住宅类用地出让金占比较2019年上半年上涨近1个百分点,达88%,仍为收金主力。

这些卖出去的土地,按照常规开发周期算,将有一部分在今年下半年准备入市,又是一波儿市场热度。“金三银四”错过了,“盛夏”其实也不能达到房企的预期,下半年为了冲冲业绩,房企也得多想想办法了

而在楼市分化的当下,房价也必然出现分化,再加上二线城市疯狂抢人,哪些城市失去人口,失去房价支撑,价值缩水,也就不难发现了。

楼市分化下对开发商来说,要么占据优质地块资源、占据优质配套,要么提高产品力,提高设计建造水准。经历了“野蛮疯长”的时期,是时候让脚步踏实下来了。
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