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房贷危机?最新LPR为何没变化?

2020-03-21 09:33:13    寿光房产网     媒体资讯    浏览:1769          来源:地产情报站

又到了每个月例行发布LPR的日子,如今全球股票闪崩,各国失业率均在激增,我国也有不少企业裁员降薪。工作没了,肯定会影响到房贷,这也让大家格外关注此次LPR的发布。然而在海外大幅降息的背景下,我国今天发布的LPR与上个月相比没有变化,也令很多人颇感意外。

 

01

LPR不变的原因

 

据中国货币网消息,2020年3月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.05%,5年期以上LPR为4.75%,与上个月一致。那么,本月的LPR为什么没有变化?

 

数据来源:中国外汇交易中心


对此,国泰君安发表点评称,3月不降MLF、不降LPR,4月份“降准、降LPR”的双降概率较大。短端利率仍将维持震荡,长端仍有下行空间。

 

站长看来,央行不降息的原因主要有3个:

 

1、美欧全面降息+量化宽松,中国不降息保持利息优势,热钱可能流向国内。

2、是国内防疫取得重大成果,企业复产复工,经济正在恢复,无需降息。

3、受疫情影响,众多城市物价上升,实际利率(指剔除通货膨胀率后储户或投资者得到利息回报的真实利率)在下降。如果存款利率保持不变,物价持续上涨后可能会出现负利率,使存款人的资本遭受损失。

 

现在中国CPI(消费者物价指数)仍在高位,国家统计局数据显示:2020年2月份,全国居民消费价格同比上涨5.2%。分省份来看,2月CPI同比涨幅四川省最高,同比上涨6.9%;宁夏和上海并列全国末尾,同比上涨3%;山西省以及江苏省同比上涨5.2%

 

存款利息最近一直没有降,如果只降低贷款利率,银行业会受到冲击,所以没有降息。

 

站长认为,随着我国通胀水平逐步回落以及全球主要经济体央行重启量化宽松货币政策,我国货币政策空间已经打开,4月中上旬央行大概率会下调存款基准利率。因为降准可发挥释放长期流动性和降银行成本,达到一石双鸟作用。

 

02

房子和危机

 

众所周知,商品价格下降对个人和社会影响最大的就是房子。如果房价短期下跌超过30%,就会引发连锁效应。因为房子和土地不仅是商品,更是国家税收、各级政府财政收入、众多开发商的生死线,也是不少中产的身家性命。

 

国际上比较安全的收入房价比是1:3至1:6之间。但诸葛找房2019年的统计报告显示:

 

数据来源:诸葛找房

 

深圳的房价收入比达到35.90,雄踞榜首,成为购房难度最高的城市。北京以31.23的“高分”紧随其后。第3名为上海,房价收入比为26.07。此外,鞍山以4.20的房价收入比垫底,为购房“最容易”的城市。

 

Ps:房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。简单来说,指的是房屋总价与居民家庭年收入的比值,用作衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。以一个家庭约2.8人计算,房价收入比=(城市二手住宅挂牌平均单价*城市房屋平均面积)/(城镇居民个人收入*2.8)。

 

目前来看,深圳、北京等一线城市的房价收入比都在20%以上。虽然同期居民收入也有增加,但大大落后于房价的增长。

 


目前房子确实很贵,多少人为了买房要把祖孙三辈的钱都拿出来,才能付个首付,以后还要当二三十年的房奴。但当房价跌破首付的时候,房子就会变成负资产,如果房子的价值已经不够偿还银行欠款,很多人就会选择断供。比如美国在次贷危机的时候,就有不少的家庭抛弃了房产。

 

电影《大空头》中曾有个令人印象深刻的情节:没有固定收入的脱衣舞娘以5%的超低首付坐拥5栋豪宅外加一套公寓,更有甚者以狗的名义申贷购房成功。后来次贷危机爆发,只能断供。

 

 

美国是一个购房首付比例相当低的国家,杠杆率要比中国高很多。美国次贷危机前,杠杆率基本维持在80%-90%,到2007年升至100%,即所谓的“零首付”购房。次贷危机后,杠杆率迅速回落,2010年至今维持在65%左右。而日本住房交易杠杆率在1974年约37%,在1987年最高峰也达到100%,资产泡沫破裂后的5年之间回落到45%左右的水平。

 

如今海外股市的暴跌和救市政策仿佛2008年金融海啸的重现,更有甚者认为这是自上世纪30年代以来的第二次经济大萧条。美股短时间内的4次熔断,不仅让我们见证了历史,也确信了历史和现实都是可以轻易被颠覆的。

 

也许有人不理解这里面蕴含了什么意义,不如用股神巴菲特的一个笑话来介绍吧:

 


当危机来临,未来充满不确定性,即使巴老也hold不住。以往的股票经验已不适合于此刻,楼市亦然。

 

疫情已经渗透到了生活的方方面面,也将传递到经济的方方面面,这些最终也会反应到房市上。虽然疫情目前还没有立竿见影地在房价上起作用,但它对房地产行业的影响正在逐步扩大。

 

2020年3月12日,房地美公布的美国30年期每周固定利率抵押贷款利率平均为3.36%,较去年同期的4.31%下降近1%。对于已贷款购房的房主来说,房贷少了,利息自然就少了,负担少了,自然减少了断供的机率。据了解,美国已有大量房主开始向各个贷款机构申请贷款重组,以锁定这一现有最低利率水平。照此分析,虽然受到疫情影响,但美国再次爆发经济危机的可能性较小。

 

03

中国居民杠杆走高

 

说完了美国,再聊聊中国居民杠杆。

 

根据苏宁金融研究院公布的数据,我国居民杠杆率(居民杆杆率是最为常用的流量性指标,表示为居民部门贷款余额与名义GDP之比,可以在一定程度上反映居民的债务负担能力和偿债能力)自1996年以来一直呈上升趋势,大致可以分为三个阶段:


第一个阶段是2003年以前,居民杠杆率平稳上升,由1996年的3%上升到2003年的18%。

第二阶段是2003年至2007年,居民杠杆率相对稳定,围绕18%上下波动。

第三阶段是2008年及以后,居民杆杆率快速上升,从2008年到2016年,杠杆率从18%上升至45%,2017年更达到了48.97%。

 

上海财经大学高等研究院公布的数据显示,2017年三季度末个人购房贷款余额为21.1万亿,占总贷款余额的54%,同比增长了26.2%。而且还在不断增长。

 

虽然从2017年开始全国各地出台了房地产限购政策,限制了居民获得房贷的途径。然而值得警惕的是:2018年短期消费贷款增速已经超过中长期贷款,主要是因为住房贷款的需求通过其他贷款途径进行转移,一部分短期消费贷款作为住房贷款的替代形式变相流入房地产市场。

 

数据来源:2019年中国金融稳定报告

 

对比其他国家,美国的居民杠杆率从20%上升到50%用了近40年时间,而中国只用了不到10年时间。对比可见,中国的居民杠杆率虽然低于泡沫时期的美日,但连年攀升的态势仍值得警惕。特别是疫情期间,很多公司倒闭,居民收入下降,无疑会影响到房贷。

 

04

出台政策延后还贷

 

在我国,大部分人还贷款还是靠工资。

 

国家统计局数据显示:2018年,全国城镇居民人均收入为39250.8元,其中工资性收入为23792.2元,占60.62%。城镇居民人均消费支出26112.3元,其中食品烟酒支出7239元,占27.72%;居住支出6255元,占23.95%。从这个统计数据也可以看出,城镇居民的收入主要是工资,食品和居住支出占消费支出的一半以上。

 

一旦疫情延续两三个月,有房贷的业主如果被裁员导致失去工资,生活将马上陷入困境。

 

要知道,很多白领和工薪阶层的家庭,好不容易交了首期款在城镇买了一套房。这次疫情,一方面是生活开支、孩子上学开支、老人看病开支,一方面要供楼供车。疫情如果再拖一两个月,这部分家庭会马上陷入困境。一旦断供被银行起诉,那么这批业主中只有一套房的人将面临失去住所的境地。

 

好在国家也想到了这一情况,专门出台了相关政策。

 

早在今年1月26日,银保监会就发布了一则通知,要求银行对受疫情影响暂时失去收入来源的人群,要在信贷政策上予以适当倾斜,灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排,合理延后还款期限。

 

2月1日,央行、财政部、银保监会、证监会、外汇局五部门又联合印发通知,要求鼓励银行机构通过适当下调贷款利率、完善续贷政策安排、增加信用贷款和中长期贷款等方式,支持相关企业战胜疫情。

 

05

房价大降的后果

 

很多人预测疫情会导致房价大降,那么如果房价真的大降,又会带来什么影响?

 

房地产和银行是绑一块的,因为地产商需要大量资金周转,必须向银行大量贷款;房价很贵,大部分人无法全款购买,也必须向银行贷款。据《2018年城市家庭财富健康报告》显示,中国住房资产在家庭总资产中占比已经高达77.7%。

 

假如,小王有一套价值300万元的房子,按揭贷款100万元,另有金融资产60万元,他的净资产就是260万元。如果现在房价下跌了20%,那么他的资产会变成多少呢?就是房产价值缩水了60万元,家庭的净资产就变成了200万元,家庭净资产减少了23%。

 

如果房价下跌一半呢?那就是房子价值减少150万元,家庭净资产就只剩下110万元,家庭净资产就只剩下42.3%了。

 

从上面这个简单的例子能看出来,房价一旦下跌,对中国家庭的影响意味着什么。国家之所以稳房价,也是因为只有房价稳下来,中国家庭的风险扩大趋势才能稳住,社会才会稳定。

 

遥想2008年次贷危机,据发展前景和发展战略研究报告数据统计:2008年,美国整体房价下跌近20%,部分地区达40-50%,美国房地产市场的崩溃持续了近4年。但中国房价整体上只跌了2%,部分地方跌超15%。相比美国楼市,影响要小得多。这是因为中国和美国楼市大不同,在土地价格和购房资格上有严格控制。

 

1963年-2011年美国房屋平均成交价格走势图。(来源:北美购房网)

 

我国对楼市的手段很多,比如为了应对2008年的美国次贷危机,当年投入4万亿到房地产,楼市价格开始止跌,并进入主升浪。

 

06

经济危机也是机遇

 

其实在经济大环境差时,有危机也有机遇。

 

2008年,万科在楼市寒冬中高喊未来三年以“活下去”为目标,率先打响楼市降价发令枪,王石提出了著名的“楼市拐点论”。这家当年的行业龙头在厦门打响了楼市降价的第一枪,引发楼市大动荡。万科通过降价躲过了大危机,房子销售量大增。但也让以前高价接盘的消费者不满,杭州万科的老业主怒而砸毁售楼处。万科因为降价,当年还遭到了同行的抵制。

 

不过对于消费者来说,便宜就是硬道理,能上车就不错了。特别是在疫情下,大众的钱包都瘪了不少。

 

电影《大空头》里有一句经典的话:“让你遇到麻烦的不是未知,而是你确信的事并非如你所想。"

 


对于个人而言,生命都被置于变幻莫测的风险中,这世界其实已没有确切的规律可循。黑天鹅之下,首要的任务还是保护好现有财产,在此基础上再考虑创造新的财富。



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